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北京星河湾物业管理有限公司上半年总结下半年计划

发布日期:2015-01-06 19:26:42 来源:本站原创 作者:admin 点击:969次 字号:增大 减小
  

 北京星河湾物业管理有限公司上半年总结下半年计划

 

 

不知不觉中,***年已过去了一半,回顾这半年的工作,北京星河湾物业管理有限公司在集团公司各级领导的关怀下,在集团物业总公司领导的指导下,在开发公司、营销中心、会所等公司领导和同事的支持下,全体员工时刻以“五把尺子”精神为动力,以集团“舍得、用心、创新”的企业宗旨为基础,秉承公司优良传统,发扬爱岗敬业,吃苦耐劳精神,先后顺利的完成了各项工作,并多次配合营销中心,会所完成公关、营销活动,取得了较好的成绩,同时也得到小区业主的一致好评。现将半年来的工作总结如下,并对下半年的工作进行进一步的规划。

一、上半年工作总结

进入***年以来的半年中,面对北京市物业工作的总体趋势,在上级领导的指导和关心下,全体员工的努力下,我们以饱满的热情来做好了各项工作,在各方面工作中取得了一定得成绩,下面对上半年的工作总结如下:

(一)直接服务部门工作总结(金钥匙服务中心)

北京星河湾金钥匙服务中心中心是我们星河湾对外服务的窗口,其服务水平远远高于普通管理处。业主入住之后,只需一个电话,星河湾金钥匙服务中心将会为业主提供24小时个性化、零干扰、全方位服务。今年以来,按照部门的服务理念,围绕部门的工作核心,根据部门年度工作计划的工作重点和管理目标,开展各项服务、管理、培训工作,并针对原有存在的不足之处加大培训、考核力度,逐步予以改善。

1、费用收缴工作

2008年的工作重点之三是费用的收缴工作。由于工程遗留问题,一部分业

主以各种借口推迟或拒交物业管理费和相关的一些费用。金钥匙服务中心耐心地、深入细致地做每一户业主的工作:及时协调各部门解决业主的户内存在问题;

经常上门走访业主,了解业主的需求,并及时予以跟进处理,得到业主的赞许

与认可,从而提高了费用的收缴率。

2、业主(住户)满意度调查及投诉处理

今年上半年,金钥匙服务中心,紧紧围绕一期的工程问题和二期的返修工作进行跟进。根据实际情况,我们明确了返修工作完成后,必须先由金钥匙服务中心、工程服务中心、施工单位三方对相关工程进行检查、验收,合格后方可通知业主验收,减少了业主反复验收的情况和投诉。为了了解过去两年北京星河湾每一户的维修情况,金钥匙服务中心对每一户的维修记录逐一进行分类统计,便于日后工作的跟进。

3、验收交楼工作

2008年的工作重点之二是二期和一期尾房的交楼工作。在继续做好二期交

楼工作的同时,对一期尚未交楼的23套房进行检查,包括户内的工程问题、所缺配件等逐一进行认真细致的检查。对于工程问题,通知施工单位进行维修;对于所缺配件,通知相关部门予以补充。目前,所缺配件主要是德格配件,已发函

通知开发公司采购尽快补充。

4、工程返修工作

二期的收楼工作正常进行着,对于一些返修工作已完成的单元,加大了通

知业主进行二期收楼验收的力度,目前已完成二次收楼113户。由于有些施工单位的原因或业主本人的问题,有个别单元的返修工作滞后,造成业主投诉和提出

索赔要求,本部在尽力协调相关施工单位尽快按交楼标准和业主要求做好返修

工作的同时,也积极地与业主沟通、协调,征得业主的谅解,有些业主放弃了

索赔要求,有些业主大幅度降低了索赔的要求,取得较好的效果。在今年三月

份开始,重新启动的联合小组工作,对于一期和二期业主索赔要求的协商、确

认起到较好的效果。

5、社区活动开展

上半年,金钥匙服务中心除了扎扎实实地解决好业主的切身问题,做好业主的服务之外,有否开展适合业主喜欢的社区活动也是一个重要的因素。分别开展了以“欢聚星河湾,共享中国年”的一系列社区活动:春节业主联欢晚会、迎春接福、元宵节猜谜;六一儿童节举办了“美丽星河湾,欢乐儿童节”的社区活动。这些活动都得到广大业主的积极响应,业主反映良好,这样也增加了我们做好社区活动的信心。同时,根据广大老年业主的需求,在业主活动室设施、配置尚未解决的情况下,想方设法地为其安排了培训和活动场地,并安排员工担任英语教员,为老年业主们上英语课,受到老年业主们的好评。汶川发生大地震后,及时发动业主开展爱心捐款活动,共收到业主的捐款为:人民币70,260元、美元5,200元、港元5,000元。

(二)间接服务部门工作总结(安管部、环卫部、工程部)

***年上半年,间接服务部门牢牢把握各自的工作职责,在公司各级领导的关怀支持下,安管部、环卫部、工程部全体员工发扬“吃大苦、耐大劳”的精神、克服种种困难,高质量、严要求,较好的完成了08年上半年的工作任务。

1、安全管理部(治安管理、交通管理、消防管理等)

安全管理部的主要工作就是做好治安管理、交通管理、消防管理的“三管”工作,在今年上半年,安全管理部解放思想、实事求是,使小区业主家里发生治安事件0起、刑事案件1起、盗窃事件0起、火险事故1起,已处理共2起。

一是在治安管理工作中。今年1月份至今,加大了管理力度,制定了多份管理方案,在园区内装修期间,共抓获盗窃份子2人,为公司挽回经济损失近2万元。礼宾员为业主发放报纸、信件约140次,为业主推送物品约1000次,与相关部门配合为业主家中移动各类家具和其它物品约70次。并针对春节特殊期间,下发通知预案1份,确保了春节期间公司财、物和施工现场的财、物安全,未发生丢失被盗现象。

二是在交通管理工作中。1月份至今,公司严格按照《北京市机动

车辆收费制度(暂行)》,做好了对进出地下停车场临保车辆的收费管理,加大了对进入小区地下停车场、星河中路停放的车辆巡查监管和登记管理,巡查次数每天20次以上、每月600次以上、半年3600次以上。通过努力,交通状况也又了起色,半年来小区内发生交通事故1起,配合交管部门处理1起。

三是在消防管理工作中。1月份至今,公司对小区楼宇内的消防器材全面检查6次,并做好记录和使用不干胶封条(495张)进行封闭管理,有效的消防事故的发生。

2、环境维护部(绿化养护、卫生清洁)

一是绿化养护工作上。开春之际,我们精心地养护畅园里保温大棚内的两棵智利蜜棕,每天定时喷水、加热、定时记录室内外干湿温度,直到四月大棚拆除。并对整个园区更换种植各类地被苗木约25万棵,草皮1.2万方,各室内摆放绿植5000盆,确保了园区和销售中心、会所、公寓的绿化环境。为了全力配合三期销售,我们加班加点,根据周边实际地形以及苗木的生长习性,注重细节的将朗园、畅园部分苗木品种进行更换。并在养护工作中,施肥、打药、甚至浇水都是对症下药。

二是清洁工作上。首先对员工进行了培训,并派巡查员每日督促跟进外派清洁公司各区域的卫生清洁,监管改正他们不合理的作业,发现问题及时解决,促使他们的清洁水平、服务意识达到公司的标准和要求。通过努力,上半年有偿服务组共完成有偿服务单543张,产生费用99560元,完成空置房保洁621/次,产生费用149836.5元,合计产生费用249396.5元。

3、工程部(工程服务、工程维护)

2008年上半年,工程部在其它兄弟部门的支持配合以及部门全体员工的努力下,较圆满的完成了工程服务和工程维护两大工作,确保了小区各设备设施、水、电、气的正常运行,以及工程返修工作的顺利进行。

一是工程服务。截止到528日,一期共开具《工程返修返修意见书》1718份,其中已完成1608份,未完成118份正在跟进中;一期共交楼684套,未交楼11套;二期共交楼167套,未交楼61套,各类发文150份;完成各类《签证单》1242份。并组织召开工程返修例会23次、部门例会23次,协调完成各类工程施工返修后的验收及签证结算工作;处理各施工单位的来往文件。

二是工程维护。我们对灯柱以及电力井盖进行了油漆翻新,并对所有水景喷头、灯光设施以及S5锅炉房高层供水泵房以及消防泵房进行了检查并及时的维修,确保园区水景以及外围灯光的正常运行。并采取上门服务的方式,08年上半年共计完成了各种维修单5000余份。同时,二期、三期样板房的日常维护工作也有条不紊的进行着。

(三)后勤保障部门工作总结(行政人事部、财务部)

在过去的半年里,行政人事部和财务部,秉承“舍得、用心、创新”的经营理念,以“坚持服务全局,发挥综合协调优势,提高公司行政执行力为工作重点,紧跟公司部署,经过全体员工的一致努力,圆满完成了各项管理服务工作,为下一步的工作奠定了坚实的基础。

1、行政人事部(采购管理、行政内务、人事管理、企业文化建设等问题)

一是加强基础管理,完善各项规章制度。上半年度,严格执行ISO9001各项工作标准,从日常管理工作抓起,认真学习和贯彻了《新劳动法》,并通过采取广泛的宣传途径招聘人才。并通过规范考勤制度、做好人事档案的管理、档案管理等工作,使工作制度进一步规范,基础工作进一步加强。

二是广泛宣传,加强企业文化建设。为了加强公司的企业文化建设,丰富员工的业余生活,公司指定专人负责物业宣传栏的编辑工作,对《物业之声》全面改版,重新定位为社区文化服务,向员工介绍公司最新动态和宣传科普奥运知识,从而增强对企业的信任感和归属感。

三是加强成本控制,保障后勤工作。在采购方面,公司始终本着“开源节流、降低成本、提高效率”的原则,制定了系统的采购管理制度和采购方案,要求采购员严格遵守采购程序。同时保证物资采购的及时性。物资申购到位后严格落实有关仓库出、入库管理规定、物料的发放流程。

2、财务部(财务内务、其他辅助相关管理工作)

刚刚过去的半年时间里,在经理的领导下,财务工作依然周而复始、忙而有序地进行着, 在不断改善工作方式方法的同时、在各级领导的关心协助下,顺利完成了各项工作工作。并在出纳、收费、资产管理等方面工作都有有了很大突破,保障了公司各项工作的正常运行。

二、存在的问题

半年以来,我们严格按照公司部署要求,积极、认真、稳妥地开展各项工作,在回顾上半年工作的同时,也总结了工作中的不足之处:

1、           经营拓展问题:

通过半年的工作实践,我们发现物业公司现有服务与业主实际需求还有不相匹配的情况,并有因返修工程量大、施工或备料时间长、施工延期、重复返修等情况,造成业主投诉和索赔的问题。为此,我们要严格工程质量,并根据实际情况可否增加有效的服务内容,删减不必要的服务事项。

2、           管理问题

一是部门间的相互衔接问题、物业公司与开发公司、施工方相互衔接的问题;二是流程间是否存在制度的缺陷或监督的缺失,三是各部门间的管理制度及工作安排是否与流程发生冲突等等。综合管理:一是战略计划问题,二是管理重点环节把控问题,三是ISO执行效果反馈及执行力度问题等

3、员工素质意识问题

急业主所急的服务意识、零干扰服务意识、环境维护意识、安全防范意识、节能意识、成本控制意识等等)(具体如:工程人员进户维护的服务理念贯彻、保安巡逻发现公共设施损坏的反馈意识等等

三、下半年工作计划

00八年下半年是物业公司的关键,随着三期交楼和二期业主入住,物业公司将全面管理小区物业管理工作。我们主要从以下三个方面进行。

一是继续保持上半年工作成绩,做好各种物业管理日常工作。          包括:年度预算控制,人力资源规划,绩效考评考核,劳资保险,法律合规性识别,财务税务审计,资产采购管理,物业收费管理,物业热线服务,物业安全服务,物业消防服务,车场收费管理,工程返修服务,工程有偿服务,工程设备设施年检保养,绿化维护,垃圾分类及施肥除虫工作,有偿清洁服务,日常环境维护,人力资源开发,社区文化建设,品质管理等**项常规重大工作,也包括配合开发公司、营销中心 、会所等单位开展相关活动,使上半年的工作成就得以巩固。

二是继续推行ISO90012000质量管理体系标准。ISO质量体系是依据国际管理理念形成的,通过去年和上半年的工作,我们发现,ISO质量体系也有公司提出了很多新的工作标准。比如:

1、提出公司的质量方针,并要区分到部门,年底量化考核。

2、国家和政府的法律法规要定期识别并加评价,要有记录。

3、每年度要对自身管理体系内审,并请相关机构外审。

4、服务的项目设计,产品创新,公司的各种标志、标识,都要统一形式,有所识别。

5、对于客户满意度不仅要调查,还要量化,制定每年提高的目标并考核。

6、对于体系运行要定期数字化评价,不合格项目要立即整改等等。

这些规定,都对我们日常工作产生了重大影响。下半年,我们将依据相关规定,巩固这一管理基础,提升管理品质,提高全体员工的自觉性和参与性,使这一管理体系成为公司的一个新亮点和长久性传统优势,公司也计划试验ISO140012004国家环境认证的可行性。

三是加强验收工作,讨论创优的可行性。在做好日常管理工作和ISO质量管理工作同时,我们计划按照《国家物业管理示范住宅小区标准评分细则》的规定对公司物业管理质量再度提升。根据上述文件精神,结合实际情况,这里主要做好以下几点工作:

1、交接保管好小区的报建,审收资料,竣工验收资料。

2、办理好各种验收交接手续,建立好各种设备设施台帐,了解其各种性能,和售后服务办法。

3、完善好各种制度,管理各种资料,做好各种服务,提高业主满意度。

4、规范管理。做好各种紧急预案,加强演练 ,保障业主的生命财产安全和生活环境美观。

5、开展各种有意义而丰富多彩的社区文化,提高业主对星河湾品牌的忠诚度。

6、继续提高物业费的收缴率,开展有偿服务。确保业主满意公司盈利。

我计划通过上述努力,为下一年度创优打好良好基础。

另外,根据物业公司ISO质量管理手册,公司需要考核的长期管理目标为

1.          年内实现顾客满意度≥**%,连续三年每年提高*%

2.          报修响应及时率100%

3.          回访率不低于总户数的80%

4.          公共配套设施完好、无随意改变用途;

5.          公共设备完好率≥98%

6.          员工100%培训后上岗;

7.          全年无消防责任事故;

8.          全年无安全生产责任事故;

9.          固体废弃物做到100%分类并做到无违规处理;

10.      污水、噪音、废气做到达标排放;

11.      节能降耗:纸张双面使用;园区照明等电器设施采取定时定员开关,办公场所做到人走灯灭;全公司无跑、冒、滴、漏现象。这些工作目标都有待于在新的一年里贯彻落实。

以上三点北京星河湾2008年度下半年工作计划。我们将努力使工作水平再上一个新台阶,不断提高业主对星河湾的信赖和喜爱之心。树立一支作风过硬,素质超高,能打硬仗的队伍。完成完全的各项经营管理指标,形成自己的核心竞争力和生命力努力使北京星河湾打造成为北京****的高档住宅社区。

以上是北京星河湾物业管理公司***年度上半年总结和下半年计划,请各级领导审阅。

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(责任编辑:admin)

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